HAUSSES DE DENSITÉ ET DE HAUTEUR DANS LE ZONAGE DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL - UNE GRAVE ERREUR

(English version below)

L’Administration municipale de Montréal a annoncé qu’elle s’activera à hausser les limites de densité et de hauteur dans le zonage de nombreux quartiers du Centre-ville « pour encourager la venue de nouveaux projets de construction».

Les contraintes de zonage existantes à Montréal sont déjà trop généreuses. De plus, depuis plusieurs années, de furtives hausses aux limites prescrites au Plan Directeur du Centre-ville (1990) signalent aux développeurs que leurs projets sont acceptables, peu importe leur densité et leur hauteur. Ainsi, trop peu de contraintes de zonage leur sont apparentes quand ils présentent un nouveau projet à l’Hôtel de Ville.

Plus importants que toute généreuse modification de zonage sont les garantis, les partenariats, les subventions et tout autre avantage attribués par la Ville à des développeurs qui éprouvent des difficultés à l’obtenir des prêts hypothécaires leur permettant de réaliser leurs projets. De tels projets s’inscrivent souvent dans un marché susceptible de disparaître avant même qu’ils ne soient complétés. Nous traversons des années volatiles, et les banquiers le savent…

À combien peut-on chiffrer le nombre d’importants projets exposés depuis quelques années aux Montréalais et promus dans les médias, des projets dits « prêts à aller de l’avant » ? Combien d’entre eux ont trouvé le financement requis et vu le jour ? Trop peu, faut-il admettre.

Le fait de hausser les limites de densité et de hauteur à un niveau supérieur à ce qu’une ville peut économiquement supporter n’a nullement pour effet de favoriser l’émergence de nouveaux projets de construction. Ces hausses encouragent plutôt la spéculation et l’inactivité à tous les niveaux. Elles éloignent souvent de plus petits entrepreneurs qui, plutôt que de réaliser un seul gros projet, en réaliseraient deux de moindre envergure. Pire encore, le fait de hausser les limites incite tout propriétaire d’immeuble de faible densité et hauteur touché, à négliger sa propriété. Ce dernier croira (logiquement, non ?) que, tôt ou tard, lors de la vente de ladite propriété, il réalisera un profit fortuit, malgré son état. Cette plus-value n’aurait jamais été possible auparavant puisqu’il n’existait pas de valeur spéculative supérieure aux usages existants de l’immeuble et à la capacité de payer de ses locataires. Comme effet d’entraînement auprès de ces propriétaires, s’ensuit le délabrement de tous les immeubles le long d’une même rue. Dans les faits, les valeurs foncières réelles s’affaissent dans tout centre-ville où sont trop élevées les limites de densité et de hauteur en matière de zonage (même aux Plans Directeurs). Dans les années 1950’ et 1960’, le zonage aux limites inappropriées à été catastrophique dans les grandes villes, partout en Amérique du Nord. À Montréal, la situation fut manifestement négative aux plans économique, social et culturel.

S’il-vous-plaît, ne répétons pas cette erreur.

Localement, la menace est d’ors et déjà prise au sérieux par le milieu de la conservation du patrimoine bâti et par les associations de résidants. Depuis deux décennies, Montréal a connu un dossier décent, mais non exceptionnel au plan de la conservation de trop peu nombreux bâtiments patrimoniaux existants du Centre-ville. En est découlée une meilleure qualité de vie dans leur environnement respectif. Cette situation s’explique principalement par la mise en place, entre les années 70’s et 90’s, de politiques de dézonage plus faibles en densité et en hauteur. Les hausses planifiées par l’administration municipale en place ramèneront les Montréalais aux horreurs des années 50’s et 60’s, années de spéculation rampante, de laideur, de délabrement et de démolitions.

Michael Fish 2011-12-11

EnglishVersion :

On raising permitted density and building heights in the zoning of Montreal’s downtown – a grave error:

Montreal’s municipal administration has announced that they will raise density and height zoning limitations in many areas of the downtown ‘to Encourage More New Building Projects’.

Montreal’s zoning restrictions are already too generous. Moreover, for the past several years, stealthy increases to these limits in the Downtown Master Plan way beyond existing zoning limits have already signaled to the development industry, that almost any density and any height will be acceptable to their schemes. Far too few restrictions to re-zoning are already apparent to the industry when any new project is presented to City Hall.

Much more important than any generous re-zonings to get projects off the ground are the guarantees, the subsidies in cash, the partnerships and other advantages that the city has been willing to award to developers who are having trouble raising mortgage money for buildings whose ultimate market may disappear by the time that any large development is ready for delivery. These have been and are volatile times, and Bankers know…..

In recent years, how many projects and at what large scale do Montrealers see presented as‘about to go ahead’ in the popular press? How many actually get financing and go ahead? Not so many, I think.

Zoning limits above what a city can economically support do not encourage builders to undertake projects. They encourage speculation and inactivity. They also actually crowd out smaller builders who would build two projects instead of one big one. Worst of all, increased limits give a powerful incentive to all of the ordinary property owners awarded suddenly increased zoning limits, to neglect their low rise, low density buildings. They (logically, no?) believe that they will soon be offered a windfall profit when they sell their buildings regardless of their condition. That extra profit before rezoning was not available because there was no speculative increase in the value of their building beyond what present uses and tenants were able to pay. Multiplied by many owners along a street, all properties run down. In fact, all real values actually fall all over any down-town, where zoning limits (or Master Plan limits for that matter) are too high. The result of inappropriate over-zoning in most of North America’s Great Cities was catastrophic during the 1950’s and 1960’s. This situation was manifestly negative at every level : social, cultural and economic in Montreal.

Please, Let us not repeat this Mistake.

Local Heritage Conservationists and residents’ associations have taken this warning to heart. Montreal has had a decent, if not outstanding, record over the last couple of decades in saving our too few remaining downtown heritage buildings and ensembles along with the quality of life around them. This was, in part, because aggressive down-zoning from the ‘seventies to the ‘nineties was relatively protective. What the present administration plans for us now will set all that back to the horrors of the nineteen fifties and sixties, when rampant speculation, ugliness, demolitions, dilapidation and unrestricted zoning ruled the day.

Michael Fish 2011-12-10