HAUSSES DE DENSITÉ ET DE HAUTEUR DANS LE ZONAGE DU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL - UNE GRAVE ERREUR
(English version below)
L’Administration municipale de Montréal a
annoncé qu’elle s’activera à hausser les limites de densité et de hauteur dans
le zonage de nombreux quartiers du Centre-ville « pour encourager la venue de
nouveaux projets de construction».
Les contraintes de zonage existantes à
Montréal sont déjà trop généreuses. De plus, depuis plusieurs années, de
furtives hausses aux limites prescrites au Plan Directeur du Centre-ville
(1990) signalent aux développeurs que leurs projets sont acceptables, peu
importe leur densité et leur hauteur. Ainsi, trop peu de contraintes de zonage
leur sont apparentes quand ils présentent un nouveau projet à l’Hôtel de Ville.
Plus importants que toute généreuse
modification de zonage sont les garantis, les partenariats, les subventions et
tout autre avantage attribués par la Ville à des développeurs qui éprouvent des
difficultés à l’obtenir des prêts hypothécaires leur permettant de réaliser
leurs projets. De tels projets s’inscrivent souvent dans un marché susceptible
de disparaître avant même qu’ils ne soient complétés. Nous traversons des
années volatiles, et les banquiers le savent…
À combien peut-on chiffrer le nombre
d’importants projets exposés depuis quelques années aux Montréalais et promus
dans les médias, des projets dits « prêts à aller de l’avant » ? Combien
d’entre eux ont trouvé le financement requis et vu le jour ? Trop peu, faut-il
admettre.
Le fait de hausser les limites de densité et
de hauteur à un niveau supérieur à ce qu’une ville peut économiquement
supporter n’a nullement pour effet de favoriser l’émergence de nouveaux projets
de construction. Ces hausses encouragent plutôt la spéculation et l’inactivité
à tous les niveaux. Elles éloignent souvent de plus petits entrepreneurs qui,
plutôt que de réaliser un seul gros projet, en réaliseraient deux de moindre envergure.
Pire encore, le fait de hausser les limites incite tout propriétaire d’immeuble
de faible densité et hauteur touché, à négliger sa propriété. Ce dernier croira
(logiquement, non ?) que, tôt ou tard, lors de la vente de ladite propriété, il
réalisera un profit fortuit, malgré son état. Cette plus-value n’aurait jamais
été possible auparavant puisqu’il n’existait pas de valeur spéculative
supérieure aux usages existants de l’immeuble et à la capacité de payer de ses
locataires. Comme effet d’entraînement auprès de ces propriétaires, s’ensuit le
délabrement de tous les immeubles le long d’une même rue. Dans les faits, les
valeurs foncières réelles s’affaissent dans tout centre-ville où sont trop
élevées les limites de densité et de hauteur en matière de zonage (même aux
Plans Directeurs). Dans les années 1950’ et 1960’, le zonage aux limites
inappropriées à été catastrophique dans les grandes villes, partout en Amérique
du Nord. À Montréal, la situation fut manifestement négative aux plans
économique, social et culturel.
S’il-vous-plaît, ne répétons pas cette erreur.
Localement, la menace est d’ors et déjà prise
au sérieux par le milieu de la conservation du patrimoine bâti et par les
associations de résidants. Depuis deux décennies, Montréal a connu un dossier
décent, mais non exceptionnel au plan de la conservation de trop peu nombreux
bâtiments patrimoniaux existants du Centre-ville. En est découlée une meilleure
qualité de vie dans leur environnement respectif. Cette situation s’explique
principalement par la mise en place, entre les années 70’s et 90’s, de
politiques de dézonage plus faibles en densité et en hauteur. Les hausses
planifiées par l’administration municipale en place ramèneront les Montréalais
aux horreurs des années 50’s et 60’s, années de spéculation rampante, de
laideur, de délabrement et de démolitions.
Michael Fish 2011-12-11
On raising permitted density and building heights in the zoning of
Montreal’s downtown – a grave error:
Montreal’s municipal administration has announced that
they will raise density and height zoning limitations in many areas of the
downtown ‘to Encourage More New Building Projects’.
Montreal’s zoning restrictions are already too
generous. Moreover, for the past several years, stealthy increases to these
limits in the Downtown Master Plan way beyond existing zoning limits have
already signaled to the development industry, that almost any density and any
height will be acceptable to their schemes. Far too few restrictions to
re-zoning are already apparent to the industry when any new project is
presented to City Hall.
Much more important than any generous re-zonings to
get projects off the ground are the guarantees, the subsidies in cash, the
partnerships and other advantages that the city has been willing to award to
developers who are having trouble raising mortgage money for buildings whose
ultimate market may disappear by the time that any large development is ready
for delivery. These have been and are volatile times, and Bankers know…..
In recent years, how many projects and at what large
scale do Montrealers see presented as‘about to go ahead’ in the popular press?
How many actually get financing and go ahead? Not so many, I think.
Zoning limits above what a city can economically support
do not encourage builders to undertake projects. They encourage speculation and
inactivity. They also actually crowd out smaller builders who would build two
projects instead of one big one. Worst of all, increased limits give a powerful
incentive to all of the ordinary property owners awarded suddenly increased
zoning limits, to neglect their low rise, low density buildings. They
(logically, no?) believe that they will soon be offered a windfall profit when
they sell their buildings regardless of their condition. That extra profit
before rezoning was not available because there was no speculative increase in
the value of their building beyond what present uses and tenants were able to
pay. Multiplied by many owners along a street, all properties run down. In
fact, all real values actually fall all over any down-town, where zoning limits
(or Master Plan limits for that matter) are too high. The result of
inappropriate over-zoning in most of North America’s Great Cities was
catastrophic during the 1950’s and 1960’s. This situation was manifestly
negative at every level : social, cultural and economic in Montreal.
Please, Let us not repeat this Mistake.
Local Heritage Conservationists and residents’
associations have taken this warning to heart. Montreal has had a decent, if
not outstanding, record over the last couple of decades in saving our too few
remaining downtown heritage buildings and ensembles along with the quality of
life around them. This was, in part, because aggressive down-zoning from the ‘seventies
to the ‘nineties was relatively protective. What the present administration
plans for us now will set all that back to the horrors of the nineteen fifties
and sixties, when rampant speculation, ugliness, demolitions, dilapidation and
unrestricted zoning ruled the day.
Michael Fish 2011-12-10
it's reassuring to know we still have people committed to Montreal at it's best... past, present and future. Thanks Mr Fish ;-)
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