New Buildings on and around the Windsor Station site –

or how private corporate interests plan to profit unduly at the expense of all Montrealers, - from forty years of negligent city planning.

(version française ci-après)

The first thing to know - Teachers and Cadillac-Fairview, owners of the Windsor Station environs, are effectively the same company wearing different suits.

Cadillac-Fairview operates (and may own) all the the city block where Windsor Station sits. Teachers certainly owns the several city blocks where the Old Queens Hotel once was located, immediately to the South of the Windsor Station block. But remember, Teachers and Cadillac-Fairview are the same company.

The Big Rip-off and almost all of the profit from new development in all this area to Teachers (Cadillac-Fairview) will come when the Queen’s Hotel property will be built by Teachers and occupied by the public Transportation Authorities in Montreal, (AMT), for a huge sum.

A six story high, full block structure will be built on an expanded Queen’s site to receive trains at public expense. This was the plan when Teachers purchased this property over the past few years. With the AMT, they announced in 2009, that they would do just that. The AMT, at that time, actually budgeted to pay for that in the next fiscal year or two. As a part of that plan, a one kilometer long mastodon of a heavy railway viaduct-bridge with a six or eight platform, track fan structure would cover Saint-Antoine Street and much of the land to its’ south, from the existing tracks, starting at Guy Street. This would run to new a new rail-bus terminal, sixty feet above rue Saint-Jacques, fronting on Peel between Saint-Jacques and Saint-Antoine. This work will cost more than a billion dollars, all to be borne by the AMT.

Showing plans of this public monstrosity, and a few critical articles in the media caused that plan to be withdrawn overnight, all without any effort to justify it. Unfortunately, evidently, it has not been forgotten.

One of the excuses advanced for the new track fan and viaduct was that the Hockey stadium, built in 1990, had closed off access to Windsor Station’s old very large track fan. It had been gradually abandoned under mild public protest, (supposedly temporarily) starting in the early nineteen-seventies. This old track fan with eleven tracks was/is partially surrounded by The Old Windsor Station Building. Much of it still exists.

Moreover, it was pointed out (by this author and others) that at economical cost, the stadium functions can be moved to another location while the existing stadium building is easily adapted, in part, for use as renewed shelter for a rehabilitated, eleven or more platform track fan, at a small fraction of the cost of completely new, but smaller and much more awkward facilities toward and on the Queens Hotel site. In fact, as the Hockey Stadium has a much diminished expectation of useful life than any Train Station, any long term plan should allow for the eventual return of Trains to Peel Street and to Old Windsor Station. Here users are handy to Metro, other trains and a convenient walk to work or to transportation hubs for taxis and buses, both for travel in and out of the City. The ideal site for the bus station, if the present terminal under Place de LaGauchetière must be expanded or moved, would be (in a multi-storey building) on the site of the old Queens Hotel, above which would be located offices or a hotel.

Cadillac-Fairview, during the last week of March, announced that they will build to the west of the Hockey Stadium, three very high-rise apartments, two of forty, one of twenty-six stories. These buildings would appear to reinforce the excuse already posed by the Stadium, as preventing the return of trains to the Windsor Station Track fan.

As well, Cadillac-Fairview has announced that they will also build a high-rise office building on the site of the Accounting wing of Old Windsor Station on Saint-Antoine Street. This structure will take up more of the block’s site area that was once, before 1970, planned, for enlarging the Old Track Fan. The demolition of this building is to be deplored as was the amputation of several of its bays in 1990. The Sensible Brick Accounting Wing of the Station is as historic as any part of the Original Complex, started in 1885. Finished in 1956, it was designed and built by the company’s senior engineer, E.A. Emerson. He later rose to the presidency of the Canadian Pacific Empire. It was called the Emerson wing in his honour. Its primary original purpose was to house the huge and historic IBM computer that served the far flung mining, industrial, hotel, real estate, airline, ship and Railway giant that CP had become. This computer was the largest, the fastest and the most powerful in the world. Only the US Navy had one which compared.

It is clear that these four new buildings by Cadillac-Fairview are being specifically planned and built now: by their timing, scale and location, to try to block for all time, the economical re-use of Windsor Station’s old track fan and to justify a super-expensive, new, so-called intermodal transportation hub on the Queens site.

Here is what, therefore, should be done in order that these buildings do not preclude the re-use of the old track fan.

The entire infrastructure and the structures of these buildings must be so arranged that their main structural columns and other vertical elements will occur on future platforms between future tracks, and not where tracks might be located.

As well, the structures of the new buildings below the level of the track fan should be built now, so that they can carry future trains. If not, they must allow their sub-structures to be easily and economically reinforced for future trains.

Finally, in these new buildings, one floor must be located even with the old track fan level in the Old Station. As well, the ceiling above this the old and future track level must be high enough that future trains will be able to run through the new buildings, to link up with re-established tracks, re-built on the original track fan.

Frankly, as a retired architect and real-estate developer myself, for many reasons, I would build any new buildings on the Cadillac-Fairview, Teachers’ sites, first, on the land south of the Station, in order to establish a less blighted environment than the one which the advent of the Hockey Stadium perpetuated and worsened twenty years ago. Construction there now would increase profits on all buildings in the area, but particularly on their own property. Building on parts of the site which actually have been cleaned up and which contribute positively to the environment when there are places that cry out for a building, leave one to believe that there are other motives at play. ? !

Real estate development in a large city centre is an activity that can destroy public longer term interests. The largest and most dangerous contributions to electoral funds are always those that come from local real-estate speculators and builders, whether for public works, or for their own accounts. Political figures can and do, make or break these people. The huge costs associated with changing transportation hubs, or their reconstruction, let alone their willful abandonment without public purpose, is arguably the most expensive infrastructural aspects of any city. They also pose great temptations if they can be avoided.

I would be curious to see a show of hands of all those who, given the chance again, would accept that a Hockey Stadium be re-located on the site of the Old Windsor Station Track Fan.

Longueuil 2011-05-10

Nouveaux édifices sur le site et autour de la Gare Windsor.

- OU – 40 ans de négligence en matière de planification urbaine profitent aux intérêts des corporations privées, au détriment de tous les Montréalais.

À priori, il y a lieu d’établir que Cadillac-Fairview et Teachers, respectivement propriétaires de la Gare Windsor, des propriétés et terrains voisins, sont en fait une même compagnie, bien qu’arborant différents costumes.

Cadillac-Fairview dirige (et peut-être, possède) toutes les propriétés du quadrilatère occupé par la Gare Windsor. Quant à Teachers, il possède assurément les quadrilatères voisins de la Gare Windsor, immédiatement au sud de cette dernière, et dont l’un a été jadis occupé par le vieil Hôtel Queens. Mais, Teachers et Cadillac-Fairview sont une même compagnie.

Au regard de l’éventuel redéveloppement du site qui prévoit l’érection de nouveaux édifices sur l’ensemble de ces propriétés, l’arnaque sera connue et la presque totalité des profits de Teachers (Cadillac-Fairview) seront atteints quand, à un prix astronomique et aux frais du public, les trains de l’Agence métropolitaine de transport (AMT) utiliseront le site de l’ancien Hôtel Queens.

Pour desservir les trains, une structure mastodonte, longue d’un kilomètre, sera érigée sur l’îlot élargi vers l’ouest de l’Hôtel Queens. Tel était le plan de Teachers lors de son achat, il y a quelques années. Tel est encore le plan exact annoncé en 2009 par Teachers et l’AMT. À l’époque, l’AMT avait même budgété ce projet à réaliser dans l’année fiscale 2010, ou la suivante. Fait partie du plan, la construction d’un très lourd pont-viaduc couvrant la rue Saint-Antoine et la plupart des terrains, côté sud de cette rue. Le pont-viaduc est appelé à supporter un éventail de six à huit voies ferrées et ses quais. À partir des voies ferrées existantes qui débutent à la rue Guy, cette structure se prolonge vers un nouveau terminus rail-bus d’une hauteur de soixante pieds (60’) au-dessus de la rue Saint-Jacques, avec façade sur la rue Peel, entre Saint-Jacques et Saint-Antoine. Les coûts de ce projet sont évalués à plus d’un milliard et sont à la charge de l’AMT.

La présentation des plans de cette monstruosité publique et les quelques articles critiques dans les média ont, du jour au lendemain, entrainé leur retrait sans même l’ombre d’un infime effort de justification de la part de Teachers ou de l’AMT. Mais, de toute évidence, le projet demeure, et c’est bien malheureux.

L’une des excuses évoquées pour justifier un nouvel éventail de voies ferrées et le pont-viaduc est à l’effet que le Stade de Hockey construit en 1990 avait fermé l’accès des trains à l’ancien et très large éventail de voies ferrées de la Gare Windsor. À compter des années ’70, ce dernier a été graduellement abandonné « …sur une base temporaire… » avait-on alors dit, malgré les faibles protestations publiques de l’époque. Ce vieil éventail comptant onze voies ferrées est partiellement entouré par l’ancienne Gare Windsor et une grande partie de sa sous-structure existe toujours.

De plus, tant le soussigné que divers intervenants ont souligné qu’il est possible de déplacer les activités du Stade vers un autre emplacement, à des coûts économiquement raisonnables. Quant au bâtiment qui l’abrite, il est facile de l’adapter comme partie d’un abri logeant onze quais, et même plus, de même qu’un éventail de voies ferrées réhabilitées. Cette adaptation se ferait à une fraction du coût des constructions de moindre dimension qui sont planifiées et qui constituent un ensemble bizarre de structures maladroites dirigée vers le site de l’ancien Hôtel Queens. En fait, l’espérance de vie de tout stade de hockey étant de beaucoup moindre que celle d’une gare de trains, tout plan à long terme se doit envisager un retour éventuel des trains à la rue Peel et à la Gare Windsor. De la sorte, les usagers auraient accès au Métro et à d’autres trains, à la marche à proximité de leur travail et à l’accès au transport par taxis ou par autobus pour leurs déplacements dans la Ville, ou à l’extérieur. Dans l’éventualité que l’actuel terminus d’autobus situé sous le 1001, de la Gauchetière, doive être agrandi ou déplacé, le site idéal serait celui du vieil Hôtel Queens, dans un édifice étagé comportant au-dessus, des espaces à bureaux ou un hôtel.

Fin mars, Cadillac-Fairview annonce qu’il construira trois édifices à appartements en hauteur, dont deux de 40 étages et un troisième de 26 étages, immédiatement à l’ouest du Stade de Hockey. Ces édifices renforceraient l’excuse déjà exprimée, à l’effet qu’il soit impossible d’envisager le retour de voies ferrées vers les quais et l’éventail des voies ferrées toujours existants de la Gare Windsor. co

Cadillac-Fairview a aussi annoncé qu’il construira un très haut édifice à bureaux sur le site de l’Aile de Comptatibilité de la Vieille Gare Windsor, rue Saint-Antoine de telle manière qu’il s’appropriera une grande partie du quadrilatère déjà réservé à l’agrandissement de l’éventail de voies ferrées avant les années ’70.

Recouverte de briques et déjà bêtement amputée d’une partie de son volume en 1990, cette Aile de la vieille Gare Windsor est un grand édifice, à la fois simple et sensible, mais tout aussi historique que le Complexe d’origine de la Gare dont les travaux ont débuté en 1885. Complétée en 1956, elle a été imaginée, dessinée et construite par l’ingénieur sénior de la compagnie, monsieur E.A. Emerson, devenu par la suite, Président de l’Empire du Canadien Pacifique. D’où, en son honneur, sa nomination d’Aile Emerson. La vocation originale et primordiale de l’Aile était d’abriter l’énorme et tout aussi historique ordinateur IBM, lequel desservait les activités nombreuses, diversifiées et étendues des secteurs minier et industriel, des activités hôtelières, immobilières et maritimes, de même que le géant qu’était devenu Le Canadien Pacifique en matière de transport par trains L’ordinateur IBM était le plus gros, le plus rapide et le plus puissant au monde. Pendant quelques années, seule la Marine américaine en possédait un comparable.

Quand l’on tient compte du moment choisi par Cadillac-Fairview pour construire quatre nouveaux édifices, de leur échelle et de leur emplacement, il devient évident qu’ils sont spécifiquement planifiés et seront construits dans le but de tenter de bloquer à jamais le rétablissement économique du vieil éventail de voies ferrées de la Gare Windsor et de justifier, sur le site du vieil Hôtel Queens, une nouvelle construction grotesque et hyper-dispendieuse, dite plaque tournante du transport intermodal.

Dans les circonstances, voici ce qui doit être fait pour éviter que ces nouveaux édifices et toute nouvelle structure ne freinent à jamais la réutilisation du vieil éventail de voies ferrées.

Toutes les infrastructures et structures de ces édifices doivent être planifiées de manière à ce que les colonnes et autres éléments verticaux soient érigés sur des plateformes localisées entre les futures voies ferrées devant être rétablies, plutôt qu’aux endroits susceptibles de les accueillir.

Aussi, la construction de toute structure de ces nouveaux édifices aménagée sous le niveau de l’éventail de voies ferrées, devrait être entreprise dès maintenant, de manière à ce que toutes les structures supportent la charge des futurs trains. Sinon, leurs sous-structures devront être renforcées aisément et économiquement pour supporter ces trains.

De plus, il faut que dans ces nouveaux édifices, le niveau d’un étage se marie au niveau du vieil éventail de voies ferrées existant de la Vielle Gare. Finalement, la hauteur des plafonds situés au-dessus de ce niveau de voies ferrées doit être suffisante (on me dit 20 pieds), permettant aux futurs trains de passer à travers tout nouvel édifice pour rejoindre les voies ferrées rétablies sur l’éventail d’origine.

Honnêtement, à titre d’architecte et de développeur immobilier aujourd’hui à la retraite, plusieurs motifs m’inciteraient, dans un premier temps, à construire tout nouvel édifice sur le terrain situé au sud de la Gare Windsor, soit sur les sites de Cadillac-Fairview et de Teachers, afin d’établir et d’assurer un environnement moins gâché que celui des sites au sud du Stade de Hockey, gâchis perpétué et aggravé depuis son avènement, il y a vingt ans. Le résultat de cette approche serait d’être rapidement profitable à tous les édifices du secteur, particulièrement les leurs. Le fait de choisir de construire sur ces portions d’un site aménagé qui contribue positivement à l’environnement, plutôt que sur d’autres sites qui commandent de nouvelles constructions, laissent à penser que d’autres intérêts sont en jeu…?

Tout développement immobilier dans le centre d’une grande ville est une activité qui, à long terme, peut conduire à la destruction de l’intérêt public. Les plus importantes contributions à fins électorales, et les plus dangereuses, sont toujours celles qui sont en provenance de spéculateurs et de constructeurs locaux, soit en matière de travaux publics, soit pour leur propre compte. Les figures politiques locales peuvent fabriquer ou briser ces individus et leurs sociétés.

Les coûts astronomiques associés à la réorganisation des modes et des centres de transport, sans compter leur abandon volontaire et leur reconstruction, à l’encontre de l’intérêt public, font du transport des personnes et des biens, les infrastructures les plus coûteuses pour toute ville. Les profits potentiels qui y sont reliés sont d’autant plus troublants et non justifiés quand ils ne sont pas nécessaires, suscitant les plus grandes tentations.

Je serais aujourd’hui curieux de voir combien de mains se lèveraient si l’occasion était à nouveau donnée d’appuyer la relocalisation du Stade de Hockey (le Vieux Forum) sur le site des voies ferrées de l’ancienne Gare Windsor.



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